בשונה מרכישת דירה שנבנתה על ידי קבלן, רוכש מגרש למגורים יכול לתכנן את ביתו תוך מעורבות מלאה בעיצוב ובתכנון ואף בבחירת אנשי המקצוע שילוו אותו בבניית הבית.
עורך הדין המלווה את עסקת הרכישה נדרש תחילה לדעת מיהו בעל הזכויות במגרש ולבחון בין היתר את הסכם הרכישה מרשות מקרקעי ישראל, הסכם החכירה והסכם הפיתוח. יש לשים דגש לייעודו של המגרש ואילו זכויות בניה קיימות בו, מהם אחוזי הבניה ועוד.
ברכישת מגרש בדומה לכל עסקת מכר נדל"ן, ישנם חיובים בתשלומי מיסים ובהוצאות הנלוות לרכישה, עליהם יש להוסיף את ההיטלים השונים אשר יקבעו בהתאם לשטח המגרש.
לסיכום, הליך רכישת מגרש הינו מורכב ומסועף ובשל כך רצוי להיות מלווה בעורך דין המומחה בתחום, שיוביל לחתימה על עסקה תקינה והוגנת, ולהפחתת סיכונים והוצאות.

רכישת מגרש למגורים

הסכם שכירות נועד לעגן את התחייבויות הצדדים-המשכיר והשוכר, במשך תקופת השכירות היא התקופה עליה סיכמו הצדדים שהחזקה בנכס תעבור מבעליו החוקי לאדם המורשה להשתמש בו.
עורך הדין המלווה את הצדדים בעריכת הסכם השכירות ינסח את תנאי ההסכם בצורה מיטבית עבור הלקוח ובכמה שפחות מגבלות וסיכונים. עורך הדין יסביר ויפרט בדבר ההתחייבויות עליהן הצדדים חותמים וינהל את המו"מ בדרך הטובה ביותר תוך שמירה על האינטרסים של הלקוח, ידרוש בטוחות וערבויות שתכליתן לשמור על הנכס במצב תקין וללא חובות והכל על מנת שתקופת השכירות תחלוף ללא תקלות הן למשכיר והן לשוכר.

הסכמי שכירות

מצב בו בעל נכס מקרקעין התקשר ביותר מעסקה אחת ביחס למכירת הנכס שברשותו. רוכשי הנכס השונים נמצאים במצב של עסקאות נוגדות שכן לא ברור מי מהצדדים "יזכה" בנכס הנרכש.
סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע שבמקרה כאמור בו אדם התחייב לקיים עסקה במקרקעין ועוד בטרם נסתיימה העסקה ברישום, חזר בו והתחייב כלפי אדם אחר בעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אולם, מקום בו הרוכש בעסקה השנייה שהתקיימה פעל בתום לב, שילם חלק מהתמורה והנכס נרשם על שמו – זכותו תהיה עדיפה על זכות הרוכש הראשון.
מהו עקרון תום הלב? הרוכש בעסקה השנייה מחויב להוכיח כי לא ידע בפועל ולא יכול היה לדעת אודות קיומה של העסקה הראשונה.

עסקאות נוגדות

חישוב סכום הלוואת המשכנתא מתבסס על 3 שאלות:
מהו סכום רכישת הנכס?
העלות הכוללת את כלל המרכיבים שבעסקה לרבות-הוצאות תיווך ושמאות, שכר טרחת עו"ד, מיסים, שיפוץ וכו'.
מהו גובה ההון העצמי שברשותכם?
ההון הקיים ברשותכם לשם רכישת הנכס. ברכישת דירה יחידה המימון המקסימלי שיכול להינתן מהבנק הוא בגובה של 75% כך שנדרש הון עצמי בסך של 25% מערך הרכישה.
מהי יכולת ההחזר החודשי?
הכלל הוא שסכום ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מסך ההכנסות נטו של הרוכשים. ההתחייבות להחזר תחודש מידי חודש ולאורך שנים כך שיש לקחת בחשבון את השינוי הצפוי בהכנסות.
החזר המשכנתא החודשי כולל בתוכו ריביות מסוגים שונים. ריבית משכנתא היא ה"פיצוי" הכספי שמעניק הלווה - לבנק המלווה, בעבור קבלת כספי המשכנתא. בנוסף - יש לזכור כי אי עמידה בהחזרי ההלוואה עלול לגרור לחיוב בריבית פיגורים ובהליכי הוצאה לפועל.

משכנתא וריביות

עסקה הנערכת בין בעל קרקע לבין חברה קבלנית(או יזם) אשר בכוונתה להקים על הקרקע בניין למגורים או למשרדים. למעשה, זוהי עסקת חליפין כך שבעל הקרקע מעמיד את הקרקע השייכת לו לרשות הקבלן לצורך הקמת הבניין בהתאם להיתרים ולתוכניות הבניה.
בתמורה לקרקע, יקבל בעל הקרקע מהקבלן את שירותי הבניה ואת הדירות עליהן סוכם שתיוותרנה ברשותו.
היתרון לבעל הקרקע הוא קבלת תמורה גבוהה הרבה יותר משהיה מקבל אילו מכר את הקרקע בעסקת מכר "רגילה", שכן בעסקת קומבינציה הוא נהנה מהשבחה משמעותית של הקרקע ובתשואה שתצמח באופן שוטף.
היתרון לקבלן הוא שאין צורך לגייס כספים רבים לצורך רכישת הקרקע.
החיסרון לשני הצדדים הוא לקיחת הסיכון, תכנון לא נכון וסיום העסקה בהפסד.
תפקידו של עורך הדין המלווה את הצדדים הוא לנהל את המו"מ בינהם, להגן על האינטרסים של הצדדים המעורבים בעסקה ולוודא עמידה בתנאים שסוכמו ובמילוי התחייבויותיהם ותפקידיהם של הצדדים.

עסקאות קומבינציה

עסקת מתנה הינה עסקת מכר ללא תמורה כלל. סעיף 5(א) לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 מלמד כי "התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב". בכדי לקיים הליך של רישום נכס שהוענק במתנה על שם מקבל המתנה, נדרש מסמך כתוב בו תפורט העסקה-הענקת הנכס במתנה ללא קבלת תמורה ממקבל המתנה.
בשונה מעסקת מכר רגילה, בה הצדדים לא יוכלו לחזור בהם מקיום העסקה (אלא אם תתרחש הפרה ע"י אחד הצדדים), בעסקת מתנה יכול מעניק המתנה לחזור בו ולבטל את העסקה במקרים הבאים: מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על המתנה, בקרות התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי מעניק המתנה או בן משפחתו או כאשר חלה הרעה משמעותית במצבו הכלכלי של מעניק המתנה.
ויודגש כי ניתן לבטל הסכם מתנה מסיבות אלו כל עוד לא הועבר רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין על שם מקבל המתנה. במידה והסתיים הליך הרישום ניתן יהיה לבטל את הסכם המתנה בעילות המצוינות בחוק החוזים כגון-הטעיה, עושק וכיו"ב.

ביטול הסכם מתנה